Donazione immobiliare: quali sono i rischi e come difendersi

(Adnkronos) –
Ortona (CH), 02/01/2024 – In Italia quando si decide di trasferire un immobile, un fabbricato o un terreno si sceglie spesso la strada della donazione immobiliare. Si tratta di un ottimo strumento per la pianificazione patrimoniale che presenta numerosi vantaggi. Tuttavia, presenta alcuni rischi, sia per il soggetto che cede l’immobile (il donante) che per chi lo riceve (il donatario). 
Stewart Title Europe (Stewart), compagnia specializzata nei rischi legali del mondo immobiliare, ha progettato le Polizze Donazione: soluzioni specifiche che garantiscono una protezione completa, tutelando il patrimonio dei soggetti coinvolti. In questo articolo analizzeremo i dati della donazione in Italia, i rischi e tutti gli strumenti disponibili per la tutela. Secondo il report “Dati statistici notarili 2022”, pubblicato dal Consiglio Nazionale del Notariato, lo scorso anno le donazioni immobiliari sono state 212.992. Un dato che mostra un lieve calo rispetto all’anno precedente (221.642) ma che conferma il trend in crescita rispetto al 2019 (197.519). Dal report si evince che le donazioni immobiliari sono più frequenti al Sud e nelle isole dove vengono stipulati il 50,17% di questa tipologia di atti. Infatti, in termini assoluti, la regione con la percentuale maggiore di donazioni immobiliari è la Campania (13,38%), seguita da Sicilia (10,51%), Puglia (10,23%) e Lombardia (10,09%). Il mese in cui si è registrato un numero più alto di donazioni è dicembre, con l’11,90% degli atti, seguito dal mese di luglio con il 9,06%. Nel complesso, comunque, le donazioni hanno seguito un andamento costante per tutto l’anno. I dati ci forniscono anche un identikit del donante e del donatario. L’età media di chi dona è superiore a 56 anni, mentre chi riceve la donazione ha un’età compresa principalmente tra i 18 e i 55 anni. A donare sono soprattutto le donne con il 50,8%, contro il 49,2% degli uomini; le prime donano soprattutto fabbricati o terreni agricoli al contrario degli uomini che prevalgono nella donazione della nuda proprietà del terreno. Allo stesso tempo, le donne ricevono meno donazioni degli uomini, il 48,97% contro il 51,03%. La ragione per cui per cui gli italiani scelgono la donazione può essere individuata in alcune vantaggi, come: 1. la possibilità di determinare quando e come avverrà la donazione; 2. l'accesso a una tassazione agevolata. 
Il primo aspetto riguarda la possibilità di poter utilizzare la donazione come strumento di pianificazione patrimoniale. Il donante può organizzare il momento e le modalità con cui trasferire il proprio patrimonio. Inoltre, può decidere di effettuare una donazione con riserva di usufrutto al fine di programmare in anticipo il trasferimento del patrimonio continuando, però, a disporre di quest’ultimo. Attraverso la donazione con usufrutto, infatti, è possibile cedere a titolo gratuito l’immobile mantenendo il diritto di utilizzarlo fino alla morte o per un determinato periodo di tempo. Il donante, oltre a conservare il diritto di utilizzo dell’abitazione, ha anche il diritto di percepire i frutti, nel caso di un immobile in affitto. 
Per quanto riguarda le imposte, il donatario deve versare l'imposta di donazione e le imposte ipotecarie e catastali (d.l. n.262/06, convertito in Legge n.286/06). L’imposta di donazione è calcolata in base al valore del bene al netto della franchigia. L'aliquota dell'imposta di donazione varia a seconda del rapporto di parentela tra donante e donatario: • 4% per il coniuge e i parenti in linea retta (sul valore eccedente 1 milione di euro per ogni beneficiario); • 6% per fratelli e sorelle (sul valore eccedente 100mila euro per ciascun beneficiario); • 6% per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta o collaterale fino al terzo grado (sul totale, senza franchigia); • 8% per tutti gli altri soggetti (sul totale e senza franchigia). Inoltre, se a beneficiare del trasferimento è una persona con disabilità grave l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1,5 milioni di euro, a prescindere dal grado di parentela tra i soggetti coinvolti. Ricordiamo che alle donazioni con un valore inferiore alla franchigia non si applica l’imposta, in quanto esenti dall’imposta di registro (Circolare Agenzia delle Entrate 44/E del 7 ottobre 2011). Le imposte ipotecaria e catastale, invece, sono dovute, rispettivamente, nella misura del 2% e dell’1% del valore dell’immobile (d.lgs. n. 347/90). Tuttavia, al di là dei vantaggi appena elencati la donazione immobiliare comporta alcune implicazioni che richiedono un’attenta valutazione. Dopo la morte del donante se gli eredi legittimari riscontrano di aver subito una lesione della propria quota di legittima possono rivendicare il bene. L’esito positivo di tale azione può comportare la reintegrazione della quota di legittima che, nei fatti, si tradurrà nella restituzione del bene agli eredi, se l’immobile è ancora nelle disponibilità del donatario. Se, invece, l’immobile è stato venduto ad un terzo, il legittimario sempre dopo aver escusso infruttuosamente il donatario può aggredire il terzo che – a differenze del donatario – può liberarsi versando una somma di denaro equivalente alla restituzione dell’immobile per tacitare il legittimario che agisce in restituzione. Inoltre, a seguito del vittorioso esercizio dell’azione di restituzione, l’immobile è riassegnato al legittimario privo dei pesi, oneri, ipoteche posti sullo stesso dopo la donazione. Quindi le banche che finanziano l’acquisto di immobili donati possono veder cancellato il proprio diritto di ipoteca sugli stessi. Questo aspetto produce effetti negativi non solo sul patrimonio dei soggetti interessati ma anche sulla stessa commerciabilità del bene. Può capitare, infatti, che il donatario incontri delle difficoltà a vendere l’immobile o a ottenere mutui o finanziamenti per interventi connessi al bene donato. Per evitare questi ostacoli è possibile scegliere tra diverse soluzioni offerte da Stewart e disponibili su Convieneonline.it. 1. Donazione Facile: tutela il terzo acquirente di un immobile che proviene da donazione e l’eventuale creditore ipotecario. 2. Banca Donatario: tutela la banca che ha erogato un mutuo concesso su un bene donato di proprietà di un donatario. 3. Trust Facile: facilita l’acquisto, la vendita e il finanziamento di immobili conferiti in trust. 4. Diritto di Superficie, Locazione e Servitù: garantisce il titolare del diritto di superficie, locazione o servitù su terreni donati. 
• Donazione Facile: tutela la tua casa.
 La Polizza Donazione Facile tutela l’assicurato per tutto il periodo in cui i legittimari potrebbero esercitare i loro diritti, garantendo all’assicurato la possibilità di restare indenne dall’eventuale danno economico in caso di esito favorevole dell’azione avanzata dagli eredi. Donazione Facile è una polizza danni a copertura del rischio (i) per l’acquirente, di perdita del diritto di proprietà su beni immobili oggetto di donazione e (ii) per la banca finanziatrice, di cancellazione dell’eventuale garanzia ipotecaria concessa su tali beni immobili. La Polizza previene il verificarsi del rischio di restituzione dell’immobile, libero da eventuale ipoteca, versando direttamente all’erede legittimario l’equivalente in denaro previsto L’indennizzo versato, a seconda dei casi, sarà commisurato al massimale, in relazione: • al valore dell’immobile al momento della richiesta del risarcimento; • alla somma di denaro che si deve versare ai legittimari come alternativa alla restituzione dell’immobile; Sono incluse, inoltre, anche le spese legali ragionevolmente sostenute dall’assicurato per resistere alla richiesta dell’erede legittimario che agisce per ottenere la restituzione dell’immobile 
• Banca Donatario: ottieni un prestito in sicurezza.
 Banca donatario protegge l’ente che ha erogato il prestito al donatario in casi come: • la ristrutturazione dell’immobile ricevuto in donazione; • la costruzione su un terreno donato; • la richiesta di un mutuo di liquidità. Il beneficiario (la banca) è indennizzato dal rischio di perdere la garanzia ipotecaria a seguito dell'esercizio di un'azione di riduzione da parte dell’erede legittimario. La Polizza garantisce il versamento di un indennizzo alla banca per un importo che sarà pari al capitale residuo del finanziamento. 
• Trust Facile: affida in sicurezza la gestione dei tuoi immobili.
 Il trust è un istituto versatile e flessibile e si presta a diverse finalità. Il trasferimento dei beni al trust ha, ad esempio, l’effetto della segregazione patrimoniale. I beni escono dal patrimonio del disponente e non possono essere aggrediti dai creditori del trustee. Inoltre, ai sensi della Legge 22 giugno 2016, n. 112 ("Dopo di Noi") il trust si pone come un importante strumento di tutela per la protezione dei soggetti con disabilità. Anche in questo caso può emergere il rischio che gli eredi legittimari del disponente intervengano perché esclusi da quella parte di patrimonio. L’atto di conferimento in trust è infatti uno strumento attraverso il quale, al ricorrere di determinate condizioni, può realizzarsi un atto di liberalità potenzialmente lesivo dei diritti dei legittimari del disponente. La Polizza tutela dai rischi derivanti dall’acquisto, con o senza finanziamento, di un bene immobile conferito in trust liberale. Trust Facile è una polizza danni a copertura del rischio (i) per l’acquirente, di perdita del diritto di proprietà su beni immobili precedentemente oggetto di conferimento in trust e successivamente alienato a terzi e (ii) per la banca finanziatrice, di cancellazione dell’eventuale garanzia ipotecaria concessa su tali beni immobili. Il meccanismo di indennizzo prevede che Stewart versi una somma di denaro direttamente al legittimario del disponente scongiurando la restituzione dell’immobile, libero dall’eventuale ipoteca concessa. Sono incluse, inoltre, anche le spese legali ragionevolmente sostenute dall’assicurato per resistere alla richiesta dell’erede legittimario che agisce per ottenere la restituzione dell’immobile. 
• Diritto di Superficie, Locazione e Servitù: tutela i tuoi diritti e il tuo investimento.
  La Polizza Diritto di Superficie, Locazione e Servitù tiene indenne il soggetto titolare dei diritti di superficie, locazione e/o servitù sul terreno donato. Il caso classico è l’investimento nel settore energetico. Questo perché chi investe in energie rinnovabili strutturando operazioni che lo portano a divenire proprietario superficiario dell’impianto di produzione energetica costruito su un terreno donato, può essere esposto all’azione di riduzione della donazione con conseguente restituzione del terreno all’ erede legittimario del donante. Si pensi al caso in cui un soggetto che ha acquisito tali diritti, abbia installato degli impianti fotovoltaici. La Polizza Diritto di Superficie, Locazione e Servitù garantisce come massimale la copertura del: • prezzo, ovvero corrispettivo convenuto tra il donatario e l’assicurato per aver ottenuto i diritti sul terreno compresi i complessivi eventuali canoni della locazione per la durata; • valore del fabbricato, ovvero le spese sostenute dall’assicurato per la costruzione in buona fede del fabbricato sul terreno donato. Le Polizze Donazione rappresentano quindi uno strumento fondamentale per salvaguardare il nostro patrimonio ed evitare spiacevoli sorprese. 
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